توقیف اموال

توقیف مال غیر منقول/ توقیف ملک با سند رسمی/ توقیف ملک بدون سند/ توقیف ملک قولنامه ای / مزایده

در ادامه مباحث گذشتمون راجع به موضوع اجرای احکام و نکات کاربردی توقیف اموال در این مرحله، که پیشنهاد می کنم چنانچه تابحال مطالعه نکردید به این صفحه توقیف اموال و هر آنچه لازم است راجع به آن بدانید برید و نگاه اجمالی به اون داشته باشید. در این جلسه می خواهیم ادامه موضوعات کاربردی مرحله اجرای حکم رو در خدمت شما بررسی کنیم. چرا که همونطور که می دونید وقتی رای قطعی میشه و به مرحله اجرای حکم میرسه عملیات اجرایی پیچیدگی های خاص خودش را داره که شاید هرکسی نتونه کاملا به اونها مسلط باشه.

توقیف مال غیر منقول

برگردیم به بحث خودمون، در اینجا می خواهیم راجع به توقیف املاک و اموال غیر منقول موضوعات کاربردی رو براتون شرح بدیم.

در رابطه با املاک ما با املاک دارای سابقه ثبتی و سند رسمی مواجه هستیم یا املاکی که سابقه ثبتی ندارند و دارای سند عادی هستند که مورد اخیر معمولا می تونه اجرای احکام را با پیچیدگی هایی مواجه کنه. در مواد ۹۹ به بعد قانون اجرای احکام به این موضوع پرداخته که ما مراحل رو بصورت خلاصه براتون میگیم.

اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشه بعد از اینکه اجرا به اداره ثبت پلاک ثبتی رو اعلام کنه و ثبت ببینه ملک بنام محکوم علیه یا ثالثی که برای ادای بدهی محکوم علیه مال معرفی کرده است اون رو توقیف می کنه. و اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشه به شرظی توقیف میشه که یا با حکم نهایی مالکیت محکوم علیه مشخص بشه یا تصرف مالکانه داشته باشه. و اگر هم حکم قطعی هنوز صادر نشده باشه ملک توقیف میشه تا قطعی شدن حکم. که معمولا دادورز با مراجعه به محل ملک و تحقیق از مجاورین مراتب توقیف رو صورت جلسه می کنه.

موضوع پیچیده برای اجرای احکام درباره املاکیه که سابقه ثبتی دارند و با یک سند عادی منتقل می شن، یا فروشنده یک وکالتنامه صرفا برای خریدار تنظیم کرده، و یا حتی املاک بدون سابقه ثبتی که در بالا توضیح دادیم که چطور توقیف میشن. چرا که اکثرا ثالثی تحت عنوان معترض ثالث اجرایی وارد ماجرا میشه و عملا مزایده ملک رو برای به تاخیر می اندازه، شاید برای مدت های طولانی… این موضوع برای املاکی که دارای سند مادر هستند هم ممکنه پیش بیاد، مثلا شما رفتید یک واحدی را در مجموعه ای توقیف کردید به استناد تصرف مالکانه شخص و بعد مشخص میشه سند مادر داره و به نام شخص دیگه هست. یا حتی اگر اون ملک بدون اخذ پروانه نو سازی تجدید و باز سازی شده باشه چرا که در این موقعیت نمیشه براش سند رسمی تنظیم کرد.

توقیف ملک بدون سند یا اصطلاحا دارای سند عرصه و بدون سند اعیان

وکیل در مشهد – امروزه با ساختمان هایی روبه رو میشیم که دارای سند تفکیک شده درباره هر کدوم از واحد هاشون نیستند. در واقع با یک سند عرصه یا همون زمین رو به رو میشیم و آپارتمان هایی که روی اون زمین ساخته شده اند سند اعیانی ندارند. می خوایم بدونیم توقیف این قبیل املاک به چه صورته؟ در این رابطه هم نظریه مشورتی به شماره ۷/۹۶/۸۵۲ داریم که بیان داشته هنگامی که عرصه سند رسمی دارد ولی برای آپارتمان های ساخته شده بر روی آن سند اعیانی هنوز اخذ نشده، توقیف یکی از آپارتمان ها به عنوان مال متعلق به محکوم علیه در صورت داشتن تصرف مالکانه و یا دلائلی دال بر مالکیت او بلا اشکال است. اگر هم این وسط شخصی اعتراضی به توقیف داشت طبق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی باید عمل بشه. وکیل در مشهد

حالا اگر این آپارتمان رفت به مزایده و صورت جلسه هم تنظیم شد به معنی انتقال اون به برنده مزایده است؟ جوابمون اینجا منفیه. بخاطر اینکه ملک سند نداره و مالک جدید باید صورت جلسه تفکیک اداره ثبت رو بگیره و شاید حتی طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انجام بده.

توقیف ملک قولنامه ای

در ادامه مباحث کاربردی توقیف اموال و اجرای احکام می خوایم به توقیف املاکی بپردازیم که سند رسمیشون به نام شخص دیگه ایست یا کلا سابقه ثبتی ندارند. (وکیل در مشهد) اصلا آیا ملکی که سند رسمی داره به نام شخص دیگه ای هست و میشه به استناد یک قولنامه عادی توقیف کرد؟ ماده ۲۲ قانون ثبت فقط شخصی رومالک میشناسه که سند رسمی به نامش باشه، پس نتیجتا نمی توانیم با یک قولنامه بیایم و ملکی رو توقیف کنیم، مگر کسی که ملک به نامش در اداره ثبت هستش راضی بشه و بیاد برای شما اقرارنامه ای رسمی تنظیم کنه و بگه مناین ملک رو با این قولنامه فروختم و بهش اعتبار ببخشه. اونوقت شما باید قولنامه را به انضمام اقرار نامه به واحد اجرا جهت توقیف ارائه بدید. در همین رابطه می تونیم به نظریه مشورتی شماره ۷/۸۴/۳۸۱۷ اشاره بکنیم که صراحتا بیان داشته اگر ملک به نام شخص دیگری ثبت شده باشه نمی توانیم اون رو توقیف بکنیم، مگر به وکالتنامه ای از سوی مالک به محکوم علیه دسترسی داشته باشیم که در اونجا دلالت بر تجویز این اقدامات مرتبط یعنی مزایده را داشته باشیم.

پس نتیجه می گیریم ما حتی اگر صرفا مستنداتمون در اجرای احکام وکالتنامه رسمی باشه به معنی مالکیت شخص وکیل نیست و با اون به تنهایی هم نمی تونیم تقاضای توقیف ملک را داشته باشیم مگر وجود شرط بند قبلی.

وکیل در مشهد- اما اگر ملک سابقه ثبتی نداشت، یعنی سند رسمی نداشت اجرای احکام می تونه درخواست کارشناس ارزیابی از اداره ثبت بکنه و مطمئن که شد واقعا اون ملک فاقد سابقست جهت توقیفش اقدام بکنه.

وکیل طلاق یک طرفه در مشهد

وکیل طلاق در مشهد

در رابطه با طلاق هر سوالی داری بپرس

در رابطه با توقیف حقوق و جزئیات آن مباحثی داریم که مفصلا در بخش اجرای احکام خانواده آن می پردازیم.

امین یا حافظ اموال

وکیل در مشهد- وقتی اموال محکوم علیه توقیف بشن، تا تعیین تکلفی نهایی و ارزیابی یا حتی در مواردی ممکنه در پی صدور تامین خواسته یا دستور موقت مالی توقیف بشه، تکلیف چیه؟ بسته به نوع مال تفاوت وجود داره، اگر مال توقیفی غیر منقول، مثل ملک یا یا زمین باشه به دلیل این که نمیشه با توقیف مال اونرو پلمپ کرد یا منافعاون رو توقیف کرد معمولا به متصرف اخطار داده می شه که حق نقل و انتقال اون رو نداره. و اگر این ملک سابقه ثبتی داشته باشه رویه معمول به این سمت رفته که از طریق ثبت اقدام به توقیف ملک صورت می پذیره.

و اما اموال منقول قضیش فرق می کنه. مثالی رو در نظر بگیرید که مثلا زوجه در اجرای قرار تامین خواسته کالاهایی که زوج خریداری کرده مثل یخچال تلویزیون و …. رو توقیف می کنه.

اینها باید به دست چه کسی سپرده بشن؟ کجا نگهداری بشن؟ بنل به حکم ماده ۷۷ قانون اجرای احکام مدنی اموال منقول باید در همان جا که هستند بمانند مگر در فرضی که حافظ تشخیص بده برای نظارت بر حفظ اموال رفت و آمد به محل توقیف براش سخته. که در اینصورت مکانی رو برای این موضوع تعیین می کنند. حافظ کیه وچطوری تعیین می شه؟ حافظ با توافق طرفین تعیین میشه اما در عمل بیشتر توسط محکوم له این اتفاق می افته.

ارزیابی اموال

وکیل در مشهد

در این رابطه نکته خاص کاربردی وجود ندارد. اما اشاره به یک موضوع خالی از لطف نیست و اون اینکه اگر مال ارزیابی شد و مدتی گذشت و هنوز صورت جلسه مزایده تنظیم نشده بود و به نظر شما قیمت ملک بیشتر از اونی که در ارزیابی توسط کارشناس یا ارزیاب تعیین شده هست، جدای از مواعد قانونی تعیین شده برای اعتراض به نظریه ارزیاب و کارشناس چنانچه شش ماه از نظریه گذشت و حتما قبل از تنظیم صورت مجلس می توانید تقاضای کارشناسی مجدد ملک رو بکنید.

مزایده

بعد از توقیف مال و اینکه همچنان محکوم علیه حاضر به پرداخت محکوم به به محکوم له نشده باید وارد تشریفات مزایده بشیم که براتون توضیحاتی را در ادامه در این رابطه میدیم. اما قبلش لازمه ذکر بشه مزایده اموال منقول و غیر منقول شبیه به همدیگر هستش به استثناء موارد مصرح در ماده ۱۳۸ تا ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی.

وکیل در مشهد-مزایده عملیات تشریفاتی است دوستان اما در برخی موارد که مال توقیفی در حال از بین رفتن، فاسد شدنه یا نگاه داری اون هزینه های سنگینی داره به تجویز دادگاه و بدون انجام تشریفات به فروش می رسه.

مزایده هم به صورت کتبی به عمل می آید و هم شفاهی. رویه جاری و امروزه به سمتی رفته که معمولا مزایده ها بصورت شفاهی برگزار میشه و حضوری. در مزایده حتما باید نماینده دادستان حضور داشته باشند و اگر اینطور نباشه مزایده باطل هست، که بازهم این موضوع در رویه امروزه با ابلاغ دادستان به به کارمندان اجرا یا دادسرای محل انجام میشه، پس اصولا عملی نیست که بگیم تکلف داره و ممکنه غفلت بشه ازش.

وکیل در مشهد – اگر در مزایده مال فروش نرفت تکلیف چیست؟

چند اتفاق ممکنه بیفته یک اینکه دادورز یا مامور اجرا حق داره ۱۰ درصد قیمت رو مطالبه بکنه که شخص برنده در این فرض باید اون رو نقدا پرداخت کنه و مابقی را بازهم به اخطیار مامور اجرا تا ۱ ماه. اگر برنده مزایده این مبلغ را واریز نکنه مزایده اطالو سپس تجدید میشه، دقت کنید نثلا اگر مزایده اول بوده مجددا همان مزایده اول تکرار میشه. یا خریداری پیدا نشه یا شخص محکوم له حاضر به دریافت مال به میزان ارزیابی در قبال طلبش نشه، بنا به درخواست ایشون مزایده برای مرتبه دوم به هزینه متقاضی تکرار میشه (که البته تحت هزینه های اجرایی قابل وصول از محکوم علیه است) و مال به هر قیمت پیشنهادی بفروش میرسه. پس اگر این سوال براتون به وجود اومد که آیا محکوم له می تواند مال توقیف شده را خود تصاحب کند؟ بله، اما اگر خریداری پیدا نشه. که البته در عمل بهتره خریداری باشه چون قاعدتا مال به بیشتر از ارزیابی خریداری میشه. در ضمن این حق برای محکوم له پابرجاست تا در این بین مال دیگه ای از محکوم علیه خودش به واحد اجرا معرفی بکنه.

عدم فروش مال در مزایده دوم؟  در این صورت از مال رفع توقیف میشه، البته پیگیری شخص محکوم علیه در این رابطه در عمل لازمه.

نکته کاربردی و عملی دیگه اینکه متقاضیان شرکت در مزایده می تونن ۵ روز قبل از مزایده با کارت ملی و یک درخواست کتبی ساده به واحد مربوطه مراجعه کنند و معرفی نامه بازدید رو اخذ کنند. در برخی موارد مثل خودرو هایی که در پارکینگ هستند مشاهده و ملاحظه سختی نداره، اما اگر یادتون باشه سابقا عرض کردیم ملکی اگر توقیف بشه موقتا در اختیار متصرف قرار می دن تا اتمام مزایده، پس این سوال پیش میاد که اگر متصرف یا محکوم علیه مانع بازدید ملک در جریان مزایده شد تکلیف چیست؟ نظریه مشورتی در این رابطه داریم که با توجه به ماده ۶۴ قانون اجرای احکام درب محل و احیانا قفل گشوده میشه.

اعتراض به نحوه برگزاری مزایده به چه صورت است؟ طبق ماده ۱۴۲ قانون نحوه اجرای احکام مدنی اگر اعتراضی به نحوه برگزاری اون داشتید می تونید به قاضی اجرا ارائه کنید.

پرداخت بدهی بعد از مزایده

این موضوع یک سوال بسیار شایعی هست. با توجه به ماده ۱۴۴ قاونو اجرای احکام مدنی تنها در فرضی که مال ملک باشه، خریداری نداشته باشه و محکوم له اون رو در ازای طلبش قبول کرده باشه، محکوم علیه یا حتی ثالثی که اون ملک رو معرفی کرده می تونه ظرف ۲ ماه از مزایده با پرداخت کلیه بدهی و خسارت و هزینه های اجرایی درخواست رفع توقیف از ملک رو داشته باشه، این حق در صورت فوت شخص برای ورثه هم متصوره.

توجه

همراهان گرامی؛ به علت مفصل بودن مبحث مزایده، مراحل و شرایط آن در این گفتمان به همین اندازه از این موضوع بسنده می کنیم به امید خداوند در گفتمانی جدا به ادامه آن خواهیم پرداخت و لینک مربوطه در همینن اطلاعیه فعال خواهد شد.
با سپاس دپارتمان حقوقی

از پایگاه دانش ما دیدن فرمائید
توجه

چنانچه نیاز به مشاوره تلفنی یا مراجعه حضوری به وکیل متخصص در مشهد و یا شهر خود دارید کافی است از طریق گزینه مناسب بالا اقدام و یا با شماره تماس ۰۹۱۵۴۵۶۲۶۶۱ تماس حاصل نمائید.