برای پیش فروش و یا پیش خرید ساختمان باید چه نکاتی را رعایت کنیم؟

ماهیت آن چیست؟
چه مراحل قانونی باید طی شود؟
صورت مجلس تفکیکی چیست؟ آیا الزامی است؟
محتوای قرارداد پیش فروش شامل چه مواردی باید باشد؟
قرارداد باید در کجا منعقد شود؟
آیا می شود قبل از تکمیل سند قطعی زد؟
هزینه تنظیم در دفاتر اسناد رسمی چقدر است؟
پاسخ برخی از پرسش های کاربران مشهد وکیل پیرامون پیش فروش ساختمانپیش فروش ساختمان

ما در دپارتمان امور ملکی بطور قابل ملاحظه ای با مشاوره ها و مراجعات مربوط به خرید و پیش خرید و یا فروش ساختمان مواجه هستیم، به همین منظور تصمیم گرفتیم تا در این زمینه برای همراهان گرامی امان توضیحاتی در این باره بصورت مبسوط و کامل ارائه نمائیم.

فرقی نمی کند شما خریدارید یا فروشنده، باید اطلاعاتتون درباره این موضوع کامل باشه تا با دیدی باز اقدام به پیش فروش و یا پیش خرید ساختمان نمایید.

ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان

هنگامی که قصد خرید ملکی را دارید که هنوز ساخته نشده و یا به عبارتی دیگر وجودی خارجی نمی توان برای آن متصور شد آیا از منظر قانونی این معامله بصور صحیح واقع شده؟

ما هنگامی که صحبت از خرید و فروش می کنیم قانونگذار در قانون مدنی، صحت عقد بیع را منوط به وجود خارجی و واقعی کالای خریداری شده دانسته، لیکن درباره پیش خرید آپارتمان این موضوع به چه صورت است؟ آیا اصلا این قرارداد صحیح است؟

این مسائل و ابهامات بشدت میزان پرونده ها را در این باب افزایش داده بود، اما با تصویب قانون پیش فروش ساختمان کمک شایانی به افرادی که قصد خرید یا فروش در این زمینه را دارند صورت گرفت.

به بیان ساده خدمتتون عرض می کنم، باتوجه به این قانون،یعنی شخصی با داشتن سند رسمی مالکیت تعهد می کند که ساختمانی را با مشخصات ذکر شده، در آن زمین بسازد حال چه قبل از شروع مراحل ساخت و ساز، چه در حین آن و یا بعد از اتمام آن واحد به شخصی که آنرا پیش خرید کرده انتقال دهد.

چه مراحل قانونی باید طی شود

خب حالا بریم سراغ مطلب بسیار مهم و اصلی

دریافت مجوز انتشار آگهی

پیش فروشنده که می تواند مالک باشد یا شخصی که جدای از مالک قصد ساختن بنا را دارد باید از وزارت راه و شهرسازی مجوز لازم برای انتشار آگهی مربوط را اخذ نماید، بدین منظور باید پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد را که شامل جزییات ومشخصات هر کدام از واحد ها می باشد ، تسلیم نماید.

پس از این اقدامات پیش فروشنده می تواند اقدام به نشر آگهی برای فروش واحد ها نماید.

مرجع صادر کننده پروانه ساختمان شهرداری می باشد که سازنده برای اخذ آن باید تعهداتی را در قبال آن انجام دهد، لازم به ذکر است بدونید در برخی ساخت و ساز ها سازنده یکسری تعهدات در مقابل شهرداری دارد مانند زمانی که باید هزینه های عمومی را بپردازید یا یکسری آماده سازی های فضاهای عمومی، در این موارد باید حداق ۳۰ درصد سر جمع تهعدات محقق شود تا به سازنده مجوز پیش فروش اعطاء گردد.

  • اگر جراید یا روزنامه ها اقدام به انتشار آگهی های فاقد مجوز نمایند چه مجازاتی دارند؟

توقیف حدکاثری تا ۲ ماه و جزای نقدی ۱ تا ۱۰ میلیون تومان و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم می شوند.

  • چنانچه سرمایه گذار یا سازندگان اقدام به نشر آگهی بدون مجوز نمایند چه؟

چنانچه ایشان بدون مجوز این امر را انجام دهند یا قرارداد پیش فروش را در دفاتر اسناد رسمی منعقد ننمایند به حبس ۹۱ روز الی یک سال و یا ۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی جزای نقدی محکوم می شوند.

صورت مجلس تفکیکی چیست

دوستان صورت مجلس تفکیک حتما باید وجود داشته باشه چرا که سندی هست که مشخص می کنه پیش خریدار و پیش فروشنده چه مساحتی رو در اختیار دارند و جالبه بدونید کم یا زیاد بودن این مساحت تا ۵ درصد برای هیچکدام از طرفین حق فسخ ایجاد نمی کنه و باید بحث مالیش رو بین همدیگه حل کنند، اما اگر بیشتر از ۵ درصود بود خریدار حق فسخ دارد.

قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی منعقد شود

هر نوع قراردادی راجع این موضوع در بنگاه های معملات املاک یا به عبارتی خارج از دفتر اسنادرسمی اعتبار ندارد و قانونی نیست.

در گذشته قبل از تصویب این قانون و به همین علت ملاحظه می شد که یک واحد به چندین نفر فروخته شده اما امروزه در دفاتر اسناد رسمی و مدارکی که شخص مالک ارائه می کند ( که در ادامه خواهیم گفت ) این دفاتر اقدام به استعلام در سیستم یکپارچه معملات املاک کشوری می نمایند و تمام اطلاعات لازم در آنجا ثبت شده، منجمله اینکه ملک آخرین مالکش چه کسی است.

متاسفانه خیلی از خریداران هنوز مطلع نیستند که اگر قصد پیش خرید واحدی را دارند از منظر قانونی نباید در بنگاههای معمله املاک قراردادی را تنظیم نمایند، چرا که این موضوع جرم می باشد.

چرا در دفتر اسناد رسمی؟

هنگامی که ساختمانی با توجه به قانون پیش فروش ساختمان در دفتر اسناد رسمی مورد معامله و در واقع پیش خرید شود مدارکی از سوی صاحب سند و فروشنده لازم است ارائه شود، مانند:

سند مالکیت، یا اگر شخص زمین را اجاره کرده باشد برای برای ساخت و ساز سند اجاره با این اجازه، پروانه ساخت، تایید مهنس ناظر، بیمه نامه، شناسنامه فنی و مهمترین موضوع استعلام اداره ثبت، آیا اگر شما قصد پیش خرید واحدی را داشته باشید با ارائه چنین مدارکی خاطرتان جمع نمی شود از بابت سرمایه ای که ممکن است حاصل عمری تلاش اتان باشد؟

البته برخی از مراجعان ما می گویند بنگاه های معمله املاک برای مباحث مربوط به مالیات اقدام به انعقاد قرارداد بدون ارائه کد رهگیری می نمایند که این موضوع خود می تواند به وجود آورنده مشکلات بعدی و وقوع کلاهبرداریی هایی باشد.

اما دفاتر اسناد رسمی با استعلام و ارائه کد رهگیری اقدام به خرید و فروش و تنظیم قرارداد ها می نمایند، بدین معنی که به محض خرید و فروش مالک جدید در سامانه ثبت می شود و راه برای کلاهبرداری مالک قبلی با ارائه سند جعلی بسته می شود.

محتوای قرارداد باید شامل چه مواردی باشد

چه مواردی باید به خریدار اعلام گردد و در قرارداد ذکر شود؟

مالک چه کسی است؟

این موضوع اهمیت دارد، چرا که ممکن است کسی که ساختمان را می سازد با مالک متفاوت باشد!! در اینگونه موارد اهمیت تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی بیشتر نمایان می شود، زیرا در برخی از مراجعاتی که ما داریم، مردم شاکی هستند از اختلافاتی که میان پیمانکار و مالک بوجود آمده و این وسط خریدار در حال ضرر است، لیکن این موضوع را حتما جدی بگیرید و با مشاوره وکیل متخصص امور ملکی کار خود را پیش ببرید و چاره ای برای این موضوع در نظر بگیرید.

مشخصات کامل ساختمان

دقت نمایید تمام جزییات مانند، متراژ، نمای ساختمان اعم از درونی و بیرون، امکانات آن مانند آسانسور سیستم گرمایشی و سرمایشی، تعداد اتاق ها، نوع مصالحی که قرار است در ساختن آن بکار رود، نوع کابینت و… تعیین گردد.

توجه داشته باشید که پارکینگ و انباری جز مفروضات آپارتمان محسوب می شود و نیاز است راجع به آن تعیین تکلیف صورت گیرد، و چنانچه سازنده به تعهدات خود درخصوص مشاعات و اموری که باید انجام دهد عمل نکرد خسارت و جریمه در نظر گرفته شود.

این مطلب را از دست ندید: نصب دوربین در مشاعات

قیمت و نوع پرداخت

اگر اقساط پرداخت نشد مالک چه حقی دارد؟

اگر تعهدات طبق قرارداد پیش نرفت خریدار چه می تواند بکند؟

این بند از اهمیت بالایی برخوردار است مخصوصا هنگام نوسانات بازار مسکن، چرا که خیلی از خریداران و فروشندگان بر همین دلیل دچار مشکلات فراوان شده اند.

قیمت قطعی آپارتمان و نوع پرداخت و تعداد اقساط را تعیین نمایید، طبق قانون پیش فروش ساختمان باید حداقل ۱۰ درصد بها در محضر پرداخت گردد.

چنانچه طبق تعهدات و مواعدی که تعیین شده پروژه پیش نرفت خریدار می تواند از پرداخت اقساط خودداری نماید تا دریافت گزارش پیشرفت مهندس ناظر.

از طرفی دیگر فروشنده هم در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط از جانب خریدار می تواند تقاضای صدور اخطار از سوی دفتر اسناد رسمی به خریدار نماید تا چنانچه پرداخت نکرد بتواند یک طرفه آنرا فسخ نماید.

موعد تحویل،سند زدن، جریمه تأخیر

در این نوع قرارداد ها بایدمشخص شود چه تاریخی کار به اتمام می رسد و آپارتمان تحویل خریدار می گردد، در اکثر مواردبه دلایلمختلف در تاریخ مشخص شده این امر حاصل نمی شود، لذا معمولا جریمه ای برای دیرکر این موضوع در نظر گرفته می شود. به این صورت که چنانچه در تاریخ تعیین شده فروشنده سند نزد به ازای هرروز مبلغی تحت عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند.

مساحت و متراژ

راجع به این موضوع در قسمت صورت مجلس تفکیکی صحبت به عمل آمد.

داوری

یکی از مباحث جالب این قانون انتخاب یک داور از جانب هرکدام از طرفین و داور سوم به توافق داوران است. تا هنگام اتمام پروژه وانتقال قطعی سند چنانچه اختلافی دراین موضوع حادث شود به هیأت داورانارجاع می شود.

بیمه ساختمان

یکی دیگر از مزایای عمل طبق قانون پیش فروش ساختمان و انعقاد این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی بحث بیمه می باشد، شخصی که فروشنده ملک است باید در مقابل خریدار و حتی اشخاص ثالث اقدام به بیمه در برابر حوادثی که ناشی از تجهیزات به کار گرفته شده، نقص بنا یا حوادثی که به علت عدم رعایت نظامات قانونی و ساختمانی است نماید و اگر میزان خسارت بیشتر از تعهد بیمه باشد باید شخصا آن را پرداخت نماید.

آیا پیش خریدار می تواند قبل از اتمام کار سند زند؟

جواب این سوال را اینگونه توضیح میدهیم چنانچه ملک تا نود تارصد ساخته شده باشد و بخش جزیی آن وکمتر از ۱۰ درصد باقی مانده باشد خریدار خود می تواند آنرا تکمیل نماید و خسارت خود را مطالبه نماید.

اما بطور کل هنگامی که تمامی اقساط پرداخت شد و مهندس ناظر تکمیل پروژه و واحد ها را تایید نمود خریدار می تواند تقاضای انتقال سند را از دفتر خانه نماید و فروشنده ملزم به حضور برای این امر است.

هزینه تنظیم در دفاتر اسناد رسمی چقدر است؟

هزینه تنظیم این قرارداد در دفاتر اسنادرسمی بسیار کمتر از میزان آن در بنگاه های معملات املاک است، و با حق الثبت و حق التحریر کمتر از ۱ میلیون تومان برآورد می شود.


پاسخ برخی از کاربران در این رابطه:

  • سلام من واحدی رو خریداری کردم که قرار بوده در تاریخ ۹۸/۶/۲ تحویلم بده اما هنوز این کارو نکرده، برای دیرکرد هم روزی ۵۰ تومان خسارت تعیین کردیم، چکار کنم؟

سلام باید دادخواست مطالبه خسارت همراه الزام به انجام تعهد دهید

  • باسلام، من ملکی رو پیش خرید کردم که حالا سازنده میگه قیمتا رفته بالا و برای اینکه ادامه کار بدم باید نفری ۲۰ تومان به من اضافه بپردازید، تکلیف چیست؟

سلام، در اینگونه موارد بهتراست قرارداد مطالعه شود، لیکن چنانچه در این رابطه پیش بینی به عمل نیامده و شما تمامی اقساط خود را به موقع پرداخت نمودید ایشان نمی تواند چنین ادعایی داشته باشد

  • ما در بنگاه معملات املاکی ملکی رو پیش خرید کردیم منتهی بنگاه دار به من نسخه نداد، الان هم به مشکل خوردیم باید چه کنیم؟

این عمل تخلف است و موضوع رااز طریق اتحادیه مربوطه پیگیری نمایید.

  • سلام قسط خرید ملکی رودارمکه سابقا در رهن بانک بوده کل ساختمان، منتها فروشنده یک واحد به من ادعای تسویه کل بدهی واحد خویش به بانک رو داره؟ از کجا مطمئن موضوع بشم؟

حتما اصل سند را ملاحظه کنید، استعلامات مربوط از بانک مورد نظر را بگیرید

09154562661

چنانچه نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل متخصص را دارید با ما در تماس باشید