آنچه از قوانین آپارتمان نشینی که لازم است بدانید

با سلام خدمت همراهان عزیز، توضیحاتی را برای شما در رابطه با قانون تملک آپارتمان ها و

قواعد و قوانین آپارتمان نشینی ذکر کردیم که حتما می تونه براتون مفید واقغ باشه، چرا که با

توجه به تجربه چند ساله ما در رابطه با قوانین آپارتمان نشینی این مسائل بشدت از سوی

کاربران مشهد وکیل مطرح شده است.

مشاعات و مالکیت مشترک

یکی از مسئلی که در ابتدای امر باید به آن توجه کنیم موضوع قسمت هایی از آپارتمان است

که  در مالکیت مشترک ساکنین است. این بخش از هر آپارتمانی ملک شخصی ساکنین

محسوب نمیشه تا مثلا واحدی بیاد تغییرات دلخواه خودش رو در راه پله ها انجام بده! یا پشت

بام! یا حیاط. در واقع تمام واحد ها حق استفاده از این قسمت ها را دارند.

محاسبه سهم هر واحد  از هزینه های مشترک

برای محاسبه شارژ آپارتمان طبق قانون تملک آپارتمانها سهم هر واحد از میزان هزینه های

قسمت های مشترک آپارتمان نسبت مساحت اختصاصی آن واحد نسبت به سایر قسمت های

اختصاصی آن آپارتمان است.

اما در ارتباط با حیاط ساختمان، اگر طراحی آن بطوری بود که فقط یک یاچند واحد امکان

دسترسی و استفاده از آنرا داشتند فقط همان واحد ها هزینه حفظ و نگهداری آنرا پرداخت

می نمایند. نکته دیگر اینکه این میزان سهم در صورتی است که مالکین تصمیم دیگری در رابطه

با حقوق و تعهدات و مخارج اتخاذ ننموده باشند.

آیا واحد خالی باید شارژ بپردازد؟ بله

چه ساختمانهایی ملزم به انتخاب مدیر می باشند؟

هر زمان تعداد مالکین از ۳ نفر تجاوز نماید مجمع عمومی آن ساختمان که در واقع همان

مالکین می باشند، موظفند از بین خود یا خارج شخصی را به عنوان مدیر انتخاب نمایند.


از دیگر موارد قوانین آپارتمان نشینی می توان به موضوع تصمیم گیری ها و حد نصاب لازم برای

آنها اشاره نمود. در وحله باید دید آیا قرارداد و تفاهمی بین مالکین برای این امر وجود دارد یا خیر

و در غیر اینصورت روال به این صورت خواهد بود که هر برنامه ای برای اداره قسمت های

مشترک آپارتمان به اکثریت آراء مالکین بیش از نصف مساحت اختصاصی می باشد.

در هنگام پیش خرید آپارتمان چه نکاتی را باید رعایت کنیم؟

تغییرات در قسمت اختصاصی

هر یک از مالکین می توانند در قسمت اختصاصی خود تغییراتی برای استفاده مطلوب خود ایجاد

کنند و نیاز به کسب رضایت سایر مالکین ندارند، اما تغییراتی در قسمت اختصاصی خود که در

منظر عمومی باشد را بدون موافقت سایرین نمی توانند انجام دهند.

عدم پرداخت شارژ ساختمان

با واحدی که شارژ خودش را پرداخت نمی کنه چکار می تونیم بکنیم؟ عدم پرداخت شارژ

آپارتمان چه عواقبی دارد؟

بارها پیش آمده که در تماس با ما سوالاتی در رابطه با عدم پرداخت شارژ توسط یکی از واحد

ها مطرح شده و اینکه در نهایت با چنین واحدی چه اقدامی حقوقی می توان منظور نمود؟

قطعا پرداخت نکردن هزینه های مشترک ساختمان عواقب قانونی برای خاطی دارد، که البته

دوندگی های بسیاری را هم می طلبد تا در نهایت به سرانجامی برسد، به همین خاطر استکه

اکثر اشخاصی که با چنین مشکلی به ما مراجعه می کنند در جستو جوی وکیلی هستند که

بتواند این مشکل را برایشان حل و فصل نماید.

نتیجتا سعی کنید با گفت و گو مسئله راحل کنید تا کار به تشکیل پرونده قضایی نرسد.

از مشاعات آپارتمان مانند راه پله، پشت بام، حیاط و… نمی توان استفاده شخصی کرد، یا به عنوان مثال با پوشش آزاد حاضر شد.

اما در نهایت

با توجه به مبلغی که مدیریت مدعی است واحد بدهی در پرداخت هزینه های

مشترک دارد باید ابتدای امر اظهارنامه ای تنظیم کند و برای ( مالک،یا ساکن) بسته به

مسئولیت در پرداخت شارژ ارسال نماید، سپس ظرف ۱۰ روز ایشان مهلت دارند که بدهی را

پرداخت نمایند یا اعتراض کنند در دادگاه محل وقوع آپارتمان. (بسته به اینکه آپارتمان در کدام

نقطه از شهر ساخته شده)

نکته قابل توجه اینجاست که قانونگذار اختیارات مدیران را محدود نکرده و این اجازه را داده تا

چنانچه واحد مربوطه اقدام به پرداخت بدهی خود نکرد ظرف تاریخ مقرر، می توانند خدمات

مشترک از قبیل، برق، گاز، تهویه متبوع، آب گرم و … را برای آن واحد قطع کنند.

و چنانچه پس از این اقدامات همچنان خبری از پرداخت هزینه های مشترک نبود از واحد اجرای

ثبت محل تقاضای صدور اجراییه در قبال مبلغ مورد اشاره نمایند که از نظر قابلیت اجرایی قدرت

اسناد رسمی مثل چک را دارد.

و هچنین اگر قطع خدمات مشترک موثر نبود یا تاثیری نداشت مدیریت مجموعه می تواند در

مرجع قضایی اقدامات به طرح دعوی نماید و بخاطر ذات اینگونه دعاوی که زمان در آنها اهمیت

دارد دادگاه خارج از نوبت به آن رسیدگی می نماید، و واحد مربوطه از خدمات دولتی که در

حق مجتمع انجام می شود محروم و همچنین میزان ۲ برابر مبلغ بدهی به نفع مجتمع محکوم

می گردد.

آیا اعتراض مالک تاثیری در این پروسه دارد؟

اظهار نظر مدیران ظرف ۱۰ روز قابل اعتراض است، اگر در این مدت مالک اعتراضی کرد دادگاه

فورا به آن رسیدگی می نماید، و رای قطعی است. اما چنانچه خدمات مشترک قطع شده

باشد، و دادگاه نتواند فورا رسیدگی کند، و دلائل معترض را قوی تشخیص دهد دستور توقیف

قطع خدمات مشترک را تا پایان رسیدگی خواهد داد.

نکته ای در خصوص قطع خدمات مشترک

ما که درباره قوانین آپارتمان نشینی صحبت می کنیم باید راجع به این موضوع هم توضیحاتی را

بدهیم، درست است که در قانون صریحا نوشته شده مدیران می توانند خدمات مشترک مانند

برق و گاز را قطع کنند، اما توجه داشته باشید که زمانی که این قانون نگارش شده اکثر

ساختمان ها کنتور های مشترک داشته اند، و در حال حاضر اگر این خدمات بصورت اختصاصی

برای هر واحد لحاظ شود نمی توان قطع آن را مصداقی از قطع خدمات مشترک دانست.

و خود میتواند عواقب کیفری داشته باشد.

اگر شخصی مساحت اختصاصی خودرا بفروش برساند حق او در مشاعات هم منتقل شده، به عنوان مثال در فروش خانه نمی تواند پارکینگ را برای خود نگه داشت، و اصولا نمی شود پارکینگ را به غیر از ساکنین اجاره داد.

مسئولیت پرداخت شارژ بر عهده  مستاجر است یا مالک؟

این موضوع معمولا بصورت توافقی در قولنامه ها ذکر میشود. لیکن درصورتی که با مالک باشد و

ایشان از پرداخت امتناع کند مستاجر میتواند آن را از اجاره منظور کند، و در صورتی که مستاجر

مسئول در پرداخت باشد و تخطی کند مدیر حق مراجه به مالک و مستاجر را دارد.

شما حتی هنگامی که قصد خرید منزلی را دارید باید درخواست برگه صورت حساب تسویه

خدمات مشترک که امضا یا مهر هیات مدیره یا مدیریت در آن باشد را مطالبه نمایید تا از نبود

بدهی در این زمینه مطمئن شوید.

طلاق توافقی و نکات آن 

مخالفت اقلیت مالکین با تجدید بنای ساختمان

مسئله مهم دیگر تجدید بنا یا بازسازی آن است، گاها پیش آمده واجدی از یک مجتمع ۴ واحدی

مثلا مخالف بازسازی ساختمان است و اقدام به تخلیه و رضایت نمی کند، در این صورت ۳ نفر

کارشناس رسمی دادگستری اگر تایید کردندکه عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر

دلیلی دیگر نیاز به بازسازی دارد و اقل مالکین مخالف آنبودند با حکم دادگاه موافقین باید برای

مخالفین مسکن استیجاری مناسب تهیه کنند و در نهایت پس از مشخص شدن سهم هر یک از

مالکین از بنا میزان سهمی که در هزینه های انجام شده برای مخالفین بازسازی تعیین شده را

از همان واحد استیفا می کنند.

برای درخواست وکیل در مشهد می توانید با شماره ۰۹۱۵۴۵۶۲۶۶۱ تماس حاصل نمایید و در شهر خود  فرم درخواست وقت ملاقات را تکمیل نمایید. همچنین می توانید با کلیلک بر روی عبارت مقابل سوال خود را مطرح کنید.